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房價還會繼續上漲嗎?這個關鍵數據,透露了重要信息

樓市奇說

影響房價的根本因素是什么?有人說是供求關系;有人說是土地招拍掛制度;但也有人說是國家調控政策,中國樓市不是純粹的市場經濟,調控措施比供求、土地等見效更快,這兩年貨幣、“限”字類政策一收緊,需求就被壓制,市場流動性就立刻下降,成交量價格都被牽制住了,有些調控壓力大的區域甚至房價出現了大幅下跌;更有人怒言,高房價的始作俑者是開發商、炒房客和房產中介,他們聯袂演出,不僅搞亂了市場,也炒高了房價……

公說公有理婆說婆有理。但我們認為,城市發展終究離不開人。國家早就旗幟鮮明地提出,發展是第一要務,人才是第一資源,創新是第一動力:有人才有勞動力,才有龐大的消費需求、購房需求、租房需求,房地產的發展才符合邏輯,有人才產業才能高速發展,才能反哺城市,吸納更多的人才。所以,人口才是支撐房價的基本因素。

放眼望去,這兩年多來,一二線城市在強調控重壓下,其實基本已經偃旗息鼓了,少數房價還在微幅上漲的城市,其實深究原因,還是放開人才落戶政策的作用,人口機械式小幅增長,直接拉動了購房需求,助推了房價上漲,這其中最典型的就是西安,統計數據顯示,18年西安新增常住人口超75萬,房地產迎來了爆發式發展,房價也一路水漲船高;但是反觀三四線及其周邊城市,卻不是這種發展邏輯,縱然這兩年房價也迎來了大幅上升,但是卻并不是靠人口和產業發展自然帶動上升,而是靠“棚改”貨幣化安置推動上升,這種發展模式不可持續。事實上,最近半年來看,隨著棚改的叫停和減速,有些三四線城市已經在走下坡路了。

用俗話說就是,有人的地方,才有經濟。不管幾線城市都是要靠人氣來推動房地產發展,沒有人的地方樓市即便起來了,最后也會摔下去。

中國家庭部門杠桿率高達110.9%,已經超越美國!

有人口龐大流量的城市,房價就能繼續上漲嗎?并不盡然,另外一個關鍵數據顯示,中國房價未來幾年或難以為繼——中國居民杠桿率已接近極限!耙约彝鶆/家庭可支配收入測算,中國家庭部門杠桿率高達110.9%,已經超越美國!敝袊嗣翊髮W經濟學院副院長陳彥斌在日前召開的中國宏觀經濟論壇上表示。

這個數據很高嗎?美國在2007年房地產泡沫破滅前居民債務占可支配收入比重達到130%,日本在上世紀90年代初也曾在120%的高位,但隨后均爆發了危機,當前均回落至100%左右。海通證券分析師一針見血地指出,我國居民債務水平接近“危險”區間。

中國是人口大國,人口紅利是很多發達國家都望塵莫及的,但不可否認,中國從儲蓄大國已經悄然轉變成負債大國。

誰是家庭負債的罪魁禍首?不用公布答案,大家也能猜到,是房子!根據西南財經大學教授甘犁的研究,在中國家庭的資產中,房地產占比已經達到了68%,而北京和上海更是高達85%。無怪乎,很多專家學者一再揭露指出,中國絕大多數家庭,除去房子就只剩債務了。

眾所周知,中國人購房都是三代湊夠首付,然后三代一起來分期還貸,尤其是新一輪的去庫存,實際上將存款儲蓄相對薄弱的階層人群所獲取、可利用的資金也基本上全部放到了房地產市場,以供首付款和月供的支出。而在常規性住房貸款受到限制的情況下,購房者還在不斷尋找新的方式貸款買房。

所以在調控樓市方面,國家幾次三番明確表示要“打好防范化解金融風險攻堅戰,使宏觀杠桿率得到有效控制,其中一個重要工作就是努力抑制居民杠桿率,打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為,嚴控個人貸款違規流入股市和房市!

此外,前幾天中國公布了2月份最新的重磅數據,其中和房地產有直接關系的就是住房貸款,2月份新增人民幣貸款為8858億元,比市場預期的9500億元低了很多;而一月份住房貸款總額為9192億元,和17、18年相比更是大大降低了。

通過以上兩組數據,我們可以輕易得出結論:買房的人越來越少了,房地產的黃金時代徹底翻篇了,房價想漲很難了!未來幾年國家會集中精力防止“房價下跌”,以期達到穩樓市的目的。在這種背景下,繼續鋌而走險,投資炒房,那真是做無私貢獻。 

很多人可能要反駁,當下的中國,找不到比房產更優質的投資標的,先不說能賺多少錢,但至少能跑得贏“通脹”,因此得出結論,有錢依然還會投到房子上。我想說,這種思想純粹是“過去式”思維。這些年投資房產的確讓很多人小賺或大賺了一筆,但不能因此就認定房地產才是穩如泰山的穩健型投資。當然,這也很好理解,沒經歷過危機,誰都不相信最壞的結果會降臨到自己頭上。香港、美國、日本房地產泡沫破滅前夜,很多人自始至終都想不通,昨天還在上漲的房價,一夜后會一瀉千里,直至最后吞噬數以萬計的家庭。

除“國人負債累累,已經無錢支撐高房價”外,我們認為房價很難繼續保持高位或繼續上漲的理由還有兩個:一、在 “房住不炒”的調控指導下,國家對資金的監管力度在加強,信貸政策也在一緊再緊,現在買房不僅貸款利率高,而且首付比例更是居高不下,各路資金很難再流入房地產市場;二、中央控樓市的意志依然堅定,住建部門要求,今年要一如既往嚴格落實房地產調控政策,不得以任何名義放松或變相放松調控,還是那句話,只要功夫深鐵杵磨成針,只要政策保持緊繃,市場就很難活躍,房價也不會大變。

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